潘石屹摊牌!国内留下一屁股债不还了!
2023-08-23 18:25:00    腾讯网

来源 | 樱桃大房子


(资料图片)

撰文 | 樱桃团队

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历史辉煌并不能掩盖现实困境。

上周五,地产大佬潘石屹的公司SOHO中国发布了暴雷预警,说公司收到北京税务局的通知,要求他们北京望京写字楼赶紧还欠下的20亿税钱和滞纳金,但他账上只有6个多亿,还不起。

除了这20个亿,另外还有一笔42亿的银行贷款也还不上了。

民企暴雷已经不是什么新闻了,但这次SOHO中国让我惊讶的,就是它暴雷可一点都不遮掩,光明正大的先发个公告预告一下。

能够这么义正言辞,也是很少见,公司为什么这么坦白,主要就是潘石屹人跑了,资产也在美国了。就算他国内公司死了,对他也没什么影响,他一家人照样在美国吃香的喝辣的。

SOHO中国是干商业地产的,2007年赴港上市,上市3年后,营收升至182亿。潘石屹也因此被称为中国最会赚钱的那个人。

但从2010年开始,SOHO中国开始“转售为租”,并且放弃住宅和二三线市场,坚持做商业地产,坚持做一线城市。

这一决定后,SOHO中国营收急转直下,到2022年,SOHO中国的营收只有17.75亿,相当于高峰时的十分之一。

这期间,老潘夫妇在干嘛呢?

资产腾挪,把国内的资产卖出去,去买美国的资产。

潘石屹在美国的资产最多的就是配置在地产方面,多年来他们夫妻陆续在美国买了大量的物业,包括商场、写字楼、豪宅等等,买的都是纽约曼哈顿核心地段的写字楼,现在老潘手里美国资产已经达到300多亿。光是租金每年就有不少收入。

2014年后,潘石屹开始抛售国内物业,6年的时间大概套现370多亿。

2020年,潘石屹准备把北京上海的物业打包卖给黑石集团,但后来市场监管局阻拦下来就没有卖成功。

这两年也还在卖,今年老潘试图以“七折”的价格把SOHO中国在北京上海仅剩的九个项目卖掉,但还没听说谁要接手。

这些写字楼现在其实都已经被抵押了,而SOHO中国现在总负债是315亿,就算把他这些高端写字楼全卖了,也只能卖两百多亿,也还不完这些债,去年潘石屹夫妇就已经辞职走了,SOHO中国实际上已经成了一个空壳。

钱都成功出去了,老潘有什么好着急的呢,哪怕SOHO中国资金链断裂,也影响不到他的美国资产。

这次公开宣告国内债务还不起,等于是他摊牌了。

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SOHO中国在国内的剩余资产基本只剩北京和上海的写字楼,暴雷了反正对我们个人倒是没啥影响,不存在烂尾楼的问题,但通过这次暴雷,有一个现象值得我们去关注。

就是他的写字楼都是高端写字楼,但这两年出租率和租金收入都在大幅下滑。

2022年,SOHO中国的租金收入17.45亿元,物业平均出租率76%,卖房收入0.3亿元;

2021年,租金收入17.42亿元,物业平均出租率85%,卖房收入没写,实际就是0元;

今年上半年也没啥好转,租金收入8.19亿,物业平均出租率79%,租金也还在下降。

连续几年的不好卖,租也不理想,结局,好像就只能是烂在手里。

但这背后,传递的信号可能更危险。

大家想想,北京、上海这些顶级写字楼的租户都是些什么人呢?为什么这些顶级写字楼的出租率会连年下降?

对写字楼有需求的是企业,写字楼出租率下降,实质就是企业的需求减少了。当然供应也是原因之一,不过核心地段的顶级写字楼早就建起来了,这个原因占比很小。

2021年高力国际统计过一个数据,北京商办市场里,全年5000平以上的成交以互联网科技类企业为主。

这个数据,你可以理解为过去北京写字楼市场出手最阔绰,对办公楼需求最大的金主是互联网企业。

但这两年,字节跳动集体撤离中关村,整合退租超10万平米,爱奇艺搬出超3万平的鸿诚拓展大厦,微软也提前退租鼎好大厦3万平……

所以到了2022年,北京中关村写字楼空置率达到11.1%,是近15年之最;望京酒仙桥空置率同比上涨超20%,达到28.7%。

别以为只有北京这样,上海、深圳、广州的情况也非常类似。

只不过上海、深圳、广州对应的写字楼大客户不一样,但各细分类别的行业对写字楼的需求也都降了。

比如深圳,深圳甲级写字楼需求比较大的是金融和专业服务类企业,证券、保险、律所这些还是占主流,但TMT行业(科技、通信、媒体)对写字楼的需求这几年明显降了很多。。

甲级写字楼市场如此,其他写字楼现状估计更差,这是写字楼市场的困境,但更是经济下行带来的企业困境。

现在企业的融资环境倒是宽松,但不是借到钱就能增产扩能的,经济好不起来,销路问题没解决,问题就还是在。

照此趋势,写字楼市场还是难,而且会越来越难。

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